La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo Europeo, en atención a la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el hecho de proporcionar al cliente información y advertencias.

Por tanto, la ley trata de dar una mayor protección a las personas físicas.

Aunque ya hablamos detenidamente de esta ley, en lo que se refiere a ventas vinculadas y combinadas de seguros con préstamos, en anterior artículo que publicamos el 24 de mayo, ofrecemos a continuación en varios puntos un resumen de las principales novedades, dada la gran importancia e incidencia de este tema:

  1. La Ley es aplicable:
    – A contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor (16-06-2019).
    – Novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente.
    – Cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada le es más favorable.
  2. Vencimiento anticipado por mora. El prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado si se encuentra en mora, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente al 3% del capital concedido (entendiendo cumplido el requisito con un impago de 12 mensualidades) si la referida mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo; o bien el 7% del capital concedido (entendiéndose cumplido este requisito cuando el impago equivale a 15 mensualidades) si la referida mora se produce durante la segunda mita de duración del préstamo.
  3. El interés de demora se fija en el interés ordinario más 3 puntos, si el préstamo se garantiza sobre inmueble de uso residencial.
  4. Los gastos de la autorización de la Escritura por el Notario y de la inscripción en el Registro corresponden al prestamista. Lo mismo ocurre con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sin perjuicio de compensaciones en caso de subrogación en la posición de acreedor.
  5. En Escrituras e Inscripciones de Préstamos Hipotecarios, existe obligación del Notario de entregar telemáticamente copia simple gratuita al prestatario. Y del Registrador, de remitir telemáticamente una nota simple gratuita y literal de la inscripción al prestatario.
  6. Se impone al prestamista la obligación de, al menos 10 días naturales antes de la formalización del contrato, entregar al potencial prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada, La Ficha de advertencias Estandarizadas, una copia del proyecto del contrato, información de los gastos que corresponden a las partes, las condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble o en garantía del cumplimiento se exija por el prestamista para la concesión del préstamo, y la advertencia del prestamista e que el prestatario ha de recibir asesoramiento del Notario en los préstamos formalizados en Escritura Pública.
  7. Para que el Notario pueda autorizar escrituras públicas relativas a contratos de crédito inmobiliario, resulta imperativo que al menos un día antes de la autorización de la Escritura, extienda, en comparecencia del prestatario, un acta acreditativa del cumplimiento de los requisitos comentados en el punto anterior. De esta forma, se extenderá un Acta Notarial previa a la formalización del préstamo que hará constar el cumplimiento de los plazos legalmente descritos, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el Notario, haciendo constar, en todo caso, que el Notario ha informado individualmente y ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas de la Ficha Europea de Información Normalizada y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas, de manera individualizada. Del mismo modo, en presencia del Notario el prestatario deberá responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.